SCI et TVA : Comprendre les règles d'assujettissement
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique couramment utilisée en France pour la gestion de biens immobiliers. Une question qui revient souvent au sujet des SCI concerne leur assujettissement à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Dans cet article, nous allons explorer en détail les règles régissant l'assujettissement des SCI à la TVA.
Sommaire
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une SCI est une société civile dont l'objet social est d'acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les biens en question peuvent être mis en location, être la résidence principale des associés, ou encore des résidences secondaires. Pour créer une SCI, il faut au moins deux associés et un capital social minimum de 1 euro.
Qu'est-ce que la TVA ?
La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est un impôt indirect appliqué à tous les biens de consommation. Elle est payée par le consommateur final et collectée par les entreprises pour le compte de l'État.
Assujettissement à la TVA : Les SCI soumises de plein droit
Il existe trois cas de figure où la SCI est soumise à la TVA de plein droit :
- La SCI loue des biens aménagés à usage professionnel ;
- La SCI propose de la location meublée assortie d'au moins trois prestations accessoires complémentaires, par exemple le petit-déjeuner, le nettoyage et le repassage du linge. Cela s'apparente à une activité d'hôtellerie qui est une activité commerciale ;
- La SCI loue des places de stationnement, sauf si ces places de parking sont attachées à un bien dont la location est exonérée de TVA.
Dans ces cas, les revenus locatifs de ces biens sont assujettis à la TVA. C'est ce qu'on appelle être assujetti "de plein droit".
Assujettissement à la TVA : Les SCI exonérées de plein droit
Par contre, certaines SCI sont exonérées de TVA. C'est le cas lorsque la société met en location une maison ou un appartement vide destinée à être le logement d'un ou plusieurs particuliers. De même, la SCI n'est pas soumise à la TVA lorsqu'elle met en location un bien meublé à usage d'habitation, si elle ne fournit pas au moins 3 prestations accessoires.
Assujettissement à la TVA : Les SCI qui peuvent opter pour la TVA
Il existe des cas où la SCI a le choix d'opter ou non pour la TVA. Cette possibilité est ouverte aux SCI qui mettent en location :
- Des locaux nus à usage professionnel ;
- Des biens mixtes (avec une partie habitation et une partie à usage professionnel) ;
- Des biens à usage agricole.
Lorsque la SCI opte pour la TVA, elle collecte et récupère la TVA. Elle a alors l'obligation de faire figurer sur le contrat de location signé avec le locataire que la TVA est applicable.
Comment fonctionne la TVA en SCI ?
Pour les SCI assujetties à la TVA, que ce soit de plein droit ou sur option, la TVA est facturée sur les loyers perçus. En contrepartie, la SCI peut déduire la TVA de ses dépenses d’exploitation. Cette déduction se fait généralement lors de la déclaration de TVA qui peut être annuelle (régime réel simplifié) ou mensuelle (régime réel normal) selon le chiffre d’affaires de la SCI.
Pourquoi opter pour la TVA en SCI ?
L'option pour la TVA en SCI peut être particulièrement avantageuse lorsque la société a des charges importantes soumises à la TVA. En effet, la SCI pourra alors récupérer la TVA sur ces charges. Cela peut concerner par exemple des travaux de rénovation réalisés par des professionnels assujettis à la TVA, l’achat de meubles, d’équipements, les primes d’assurances, etc.
Comment opter pour la TVA en SCI ?
Pour opter pour la TVA en SCI, il faut adresser une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend, avec une copie du bail. L’option pour la TVA est mise en place à compter du 1er jour du mois suivant la réception de la demande.
Les conséquences de l'option pour la TVA en SCI
Il est important de noter que l'option pour la TVA en SCI a des conséquences. Une fois qu'elle a opté pour la TVA, la SCI doit rester assujettie à cette taxe pendant au moins 9 ans. En effet, la SCI ne peut dénoncer l'option pour la TVA qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivant celle au cours de laquelle a demandé à être soumise à la TVA.
L'importance d'un expert-comptable dans le processus
L'assujettissement à la TVA et la gestion de la TVA en SCI sont des sujets complexes qui nécessitent une bonne compréhension des règles fiscales. Il est donc vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour vous aider à naviguer dans ces eaux. Un expert-comptable pourra vous aider à déterminer si vous devriez opter pour la TVA, à calculer correctement la TVA et à remplir vos déclarations de TVA.
Conclusion
En conclusion, il est essentiel pour les propriétaires d'une SCI de comprendre les règles d'assujettissement à la TVA. Que vous soyez assujettis de plein droit, exonérés de plein droit ou que vous ayez la possibilité d'opter pour la TVA, ces règles auront un impact significatif sur votre fiscalité et votre rentabilité. Il est donc recommandé de consulter un expert-comptable pour vous aider à naviguer dans ces règles complexes et à prendre les meilleures décisions pour votre SCI.
Nos expert-comptable et leurs équipes peuvent répondre à toutes vos interrogations concernant cette notion. Notre cabinet d'expertise comptable situé à Paris 12 reste joignable par téléphone et par mail ou sur rendez-vous.
