Lease back immobilier, ce qu'il faut savoir

CBA expose dans cet article tout ce qu’il faut savoir concernant le lease back immobilier. Pour des informations plus détaillées sur ce mode de financement ou pour un accompagnement personnalisé dans cette démarche, faites confiance à nos experts.

Qu’est-ce que le lease back immobilier ?

Dans un premier temps, il faut savoir que le lease back immobilier est une technique de financement qui permet une augmentation rapide des fonds propres de l’entreprise en question. Il est aussi possible de le retrouver sous l'appellation de cession bail.

Le principe de fonctionnement est simple. Le propriétaire du bien le confie à une société de crédit bail qui se charge alors de trouver un locataire. Cela permet à la société qui a cédé son bien d’obtenir des rentrées d’argent stables sur le long terme, car ce type de location est conclu pour une durée oscillant généralement entre 7 et 15 ans.

Une option d’achat peut être ajoutée au contrat. Dans ce cas, le prix devra être établi en amont et apparaître clairement dans le contrat, à l’instar des modalités de rachat.

Qui est concerné par le lease back immobilier ?

Tous les types de sociétés ont la possibilité de faire appel au lease back immobilier afin de procéder au financement de leur actif. Pour ce faire, il est indispensable que l’état financier de cette dernière soit satisfaisant. De manière générale, il s’agit de structures relevant du régime BA, BIC ou encore de l’impôt sur les sociétés. Ainsi, deux principaux types de sociétés peuvent faire appel à cette méthode de financement. Il est alors question :

• des sociétés propriétaires de biens immobiliers dont l’usage est professionnel
• des sociétés cherchant des investisseurs afin d’augmenter la valeur immobilière
• des sociétés en quête d’un financement autre que l’endettement et le recours aux fonds propres

Il faut également souligner que les sociétés souhaitant faire appel au lease back doivent impérativement être classées 3 ou 4 par la Banque de France. Cela permet ainsi d’indiquer que le niveau de fonds propres est suffisant, c’est-à-dire égal, voire supérieur à son taux d’endettement.

Les avantages du lease back immobilier

Le lease back immobilier est une technique qui offre un certain nombre de points forts. Parmi ces derniers, il est notamment possible de distinguer l’apport pour le vendeur de celui de l’acheteur :

• pour le vendeur : transformation de l’actif en passif ce qui permet des gains au niveau des impôts notamment
• pour l’acheteur : permet une entrée d’argent sur le long terme et offre une garantie de rendement

De manière plus générale, d’autres avantages sont également rendus possibles grâce au lease back :

• amélioration du fonds de roulement
• allégement des charges fiscales (loyers déductibles de ce qui est imposé, TVA récupérable)
• diminution de l’endettement
• obtention rapide de trésorerie
• développement de l’activité de l’entreprise et financement de nouveaux projets
• maintien à l’équilibre de la balance financière
• simplification de gestion d’un bien grâce à l’externalisation tout en gardant la jouissance de ce bien

Quelles sont les limites du lease back immobilier ?

Il faut également savoir que le lease back immobilier dispose de ses propres limites :

• méthode ouverte aux sociétés dont la santé financière est bonne
• les biens cédés doivent avoir une certaine valeur marchande
• il est nécessaire d’indiquer à quelle utilité sont destinés les fonds obtenus grâce au lease back

Modalités de constitution d’une opération de lease back immobilier

Avant d’évoquer le fonctionnement à proprement parler du lease back immobilier, il peut être intéressant de faire un point de rappel sur ce qu’est vraiment cette notion. Pouvant aussi se trouver sous l’appellation de crédit-bail, il s’agit en réalité d’une solution de financement qui offre la possibilité à une entreprise d’obtenir rapidement et assez facilement des fonds pour développer l’entreprise ou un projet. Dans ce cadre, l’entreprise détentrice d’un bien dont l’usage est à vocation professionnelle le remet à un société de crédit bail qui s’occupe ensuite de trouver un locataire. Ce type de contrat de location est généralement prévu pour des durées comprises entre 7 et 15 ans.

Les fondamentaux d’un lease back immobilier

Dans une opération de lease back immobilier, il faut savoir qu’il existe des prérequis. Il est vrai que pour mener à bien une telle opération de financement, une analyse rigoureuse devra être menée sur plusieurs points principaux. Ces derniers sont au nombre de trois et sont les suivants :

• les biens d’équipements
• la structure de l’opération
• les capacités financières du locataire

Déroulement d’une opération de lease back immobilier

Il faut savoir que le déroulement d’une telle opération suit une procédure bien stricte. Pour ce faire, un contrat est réalisé entre le vendeur et l’acheteur. Si vous souhaitez monter un financement de lease back immobilier, voici les différentes étapes par lesquelles il vous faudra passer :

• trouver un établissement financier, faire analyser le dossier pour obtenir l’accord pour le lancement du projet
• indiquer quels sont les différents actifs éligibles à cette opération et déterminer la valeur de ces derniers
• établir et signer le contrat qui reprend toutes les conditions, les clauses, les taux et les modalités de financement
• verser les fonds auprès de la société vendeuse
• aux termes du contrat et à la levée de l’option d’achat si elle est existante, l’entreprise est à nouveau propriétaires des biens dont il est question dans le contrat

Les différents cas de figure existants

Plusieurs cas de figure peuvent exister dans le cadre d’un lease back immobilier. Ils sont notamment fonction de deux types de contrat, à savoir un contrat de location ou un contrat de vente. Voici ce qu’il est possible de trouver :

• bien immobilier n’étant pas encore construit : le terrain et les travaux sont financés par le crédit-bailleur tandis que la maîtrise d’œuvre reste au locataire
• bien immobilier déjà existant : achat dudit bien par le crédit-bailleur qui le met alors en location auprès de l’entreprise avec, en fin de contrat, une promesse de vente
• le locataire du bien immobilier vend l’immeuble à une société qui s’occupe de le louer ensuite avec une promesse de vente au terme du bail

Si vous souhaitez un accompagnement spécialisé et personnalisé dans la démarche de financement du lease back immobilier, nos conseillers CBA sont à votre écoute :