Choix de l'imposition de la SCI en 2024 : IR ou IS ?
L'imposition en SCI est un aspect crucial à considérer lors de la création d'une Société Civile Immobilière (SCI). Il est important de choisir le régime fiscal le plus adapté à vos objectifs et à votre situation personnelle. Ce guide complet explore les deux options disponibles : l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS). Il souligne également l'importance de consulter un expert-comptable dans ce processus.
Sommaire
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La SCI est une forme de société qui permet l'acquisition, la conservation et généralement la location de biens immobiliers. Elle offre une grande flexibilité en termes de gestion patrimoniale et facilite la transmission des biens immobiliers.
Comprendre la fiscalité de la SCI
La taxation SCI peut être complexe. Par défaut, une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), mais il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).
Fiscalité de la SCI à l'IR
Lorsque la SCI est soumise à l'IR, chaque associé déclare sa quote-part de bénéfices en tant que revenus fonciers sur sa déclaration de revenus personnelle. Les associés assument alors personnellement la charge fiscale.
Avantages de l'IR pour une SCI
Opter pour l'IR offre plusieurs avantages :
- Possibilité de choisir entre le régime micro foncier et le régime réel
- Déduction de certaines charges avant impôt
- En cas de déficit foncier, il est possible de diminuer les revenus imposables des associés
- Aucune obligation comptable pour les SCI à l'IR
Inconvénients de l'IR pour une SCI
Cependant, l'IR présente également des inconvénients pour une SCI :
- Risque d'augmentation de la tranche d'imposition en SCI des associés
- Taxation de la plus-value en cas de vente d'un bien immobilier ou de parts sociales
- Obligation d'avoir un objet social civil
Fiscalité de la SCI à l'IS
Lorsque la SCI opte pour l'IS, c'est la société elle-même qui est redevable de l'impôt sur les bénéfices. Les associés ne sont imposés qu'en cas de distribution de dividendes ou de perception d'une rémunération.
Avantages de l'IS pour une SCI
L'IS offre plusieurs avantages pour une SCI :
- Les associés ne sont pas soumis à une imposition supplémentaire s'ils ne perçoivent pas de dividende
- Possibilité de déduire certaines charges des bénéfices
- Possibilité de reporter un déficit foncier sur les 10 années suivantes
Inconvénients de l'IS pour une SCI
Cependant, l'IS présente également des inconvénients pour une SCI :
- La plus-value est taxée à 25%, sans abattement fiscal
- Les associés ne peuvent pas déduire les intérêts d'emprunt pour la constitution du capital social
- Obligation de tenir une comptabilité d'engagement
Comparaison entre SCI à l'IR et SCI à l'IS
Voici une comparaison de certains aspects clés des deux régimes fiscaux :
| Aspect | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| imposition en SCI des bénéfices | Directement au nom des associés | À l’impôt sur les sociétés au niveau de la SCI |
| Frais d’acquisition des immeubles | Non-déductibles fiscalement | Déductibles du résultat imposable |
| Charges déductibles | Travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière et assimilée, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement | Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société |
| Amortissement du bien immobilier | Pas de déduction fiscale | Déduction du résultat imposable |
Importance de l'expert-comptable dans le choix de la fiscalité de la SCI
Il est fortement recommandé de consulter un expert-comptable lors du choix de l'imposition en SCI. Ces professionnels peuvent vous aider à comprendre les implications fiscales de chaque option et à choisir celle qui convient le mieux à votre situation et à vos objectifs.
Un expert-comptable peut également vous aider à gérer efficacement vos obligations fiscales et comptables, qu'il s'agisse de la déclaration de revenus, de la tenue des comptes ou de la gestion des plus-values.
Conclusion
Le choix entre l'IR et l'IS pour la taxation SCI dépend de nombreux facteurs, y compris vos objectifs patrimoniaux, la situation personnelle de chacun des associés et l'importance de votre patrimoine. Quel que soit votre choix, il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales et de consulter un expert-comptable pour vous guider dans ce processus.
Nos expert-comptable et leurs équipes peuvent répondre à toutes vos interrogations concernant cette notion. Notre cabinet d'expertise comptable situé à Paris 12 reste joignable par téléphone et par mail ou sur rendez-vous.
